Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы өзгеруде: нарыққа қатысушылар өздерінің қаржылық экожүйелерін құру бағытын белгіледі. Жаңа шешімдер қазірдің өзінде нарықтағы коммерциялық ипотека үлесінің айтарлықтай өсуіне әкелді және ол өсе береді. Мұндай болжамды 2024 жылғы 30 мамырда Алматыда өткен «Қазақстандағы ипотека: бізді ертең не күтіп тұр?» атты дөңгелек үстелге қатысқан сарапшылар жасады.
Дөңгелек үстелге ірі банктердің өкілдері, құрылысшылар, эксперттер мен жылжымайтын мүлік нарығының сарапшылары жиналды. Шараға қатысушылар айтқандай, нарықта сұраныс пен ұсыныс арасында теңгерімсіздік орнаған деген пікір қалыптасуы мүмкін. Мәселен, Астананың бастапқы нарығында сұраныс 15 мың пәтерге болса, ұсыныс, шамамен, 28 мың пәтерді құрайды. Олардың тең жартысы шағын және жаңадан құрылған құрылыс компанияларының иелігінде.
Дөңгелек үстел модераторы, «Талап» қолданбалы зерттеулер орталығының бас экономисі Рахым Ошақбаевтың айтуынша, «Өткен 2023 жылы жылжымайтын мүлік бойынша 370 мың келісімшарт жасалғанына назар аударайық, оның 17%-ы ғана ипотека. Яғни, 20 млн халықтың 350 мыңнан астамының ғана жылжымайтын мүлікті сатып алу және сатуға шамасы жетті».
Алматы нарығы біршама теңгерілген – сұраныс мөлшері 13 мың пәтер, ұсыныс, шамамен, 15 мың пәтер. Басқа аймақтарда да осындай жағдай – мысалы, Шымкентте ұсыныс сұраныстан да асып түседі. Бірақ, атап айтарлығы, жылжымайтын мүлік бағасы төмендеп жатқан жоқ.
Сарапшылардың пікірінше, артық ұсынысқа қарамастан, бағаның тұрақтылығы халықтың сұранысын сатып алушылардың қаржылық мүмкіндіктерімен қамтамасыз етілмеуімен түсіндіріледі.
Көптеген әлеуетті тұтынушылар жылжымайтын мүлікті сатып ала алмайды, себебі қолданыстағы ипотекалық механизмдер оларға сәйкес келмейді — немесе тұтынушылар ипотекалық несие алу талаптарына сәйкес келмейді.
Халық арасында ипотекалық несиенің енуі небәрі 4% құраса, дамыған елдерде бұл көрсеткіш 50% асады. Атап айтарлығы, жылжымайтын мүлік бағасының өсуі халық табысының өсуінен озып, тұрғын үйдің қолжетімділігі төмендеуде.
Ең алдымен, бұл ең ірі жылжымайтын мүлік нарығы – Алматыға қатысты.
«Отбасы банкі» АҚ Басқарма Төрайымы Ләззат Ибрагимованың айтуынша: «Қазір елімізде демографиялық жағдай жақсы. Халық саны өсуде. Әрине, біз өз азаматтарымызды жақсы тұрғын үй жағдайымен қамтамасыз етуіміз керек. Ол үшін барлық қолда бар құралдарды пайдаланып, коммерциялық ипотеканы ілгерілетуді қолға алу қажет».
Қала халқының саны қарқынды өсуде және қазірдің өзінде ол, шамамен, 3 млн адамға жетті. Қолданыстағы ипотекалық бағдарламалар тұтынушылардың кейбір санаттарының қажеттіліктерін қанағаттандыра алмайды. Мұндай жағдайда көптеген жаңа құрылыс компаниялары пайда болуда, бірақ операциялық тәжірибесі мен дамыған қаржылық қызметтері болмаса, олар сапалы өнім бере алмайды.
Мұндай жағдайда нарық қатысушылары тұрғын үй сатып алуды қаржыландыру үшін жаңа өнімдерді әзірлеуге кіріседі. Нарық үлгісін өзгерту қазірдің өзінде басталып кетті – егер 2022 жылы коммерциялық ипотека бастапқы жылжымайтын мүлік нарығының тек 9%-ын алып жатса, 2023 жылдың соңына қарай оның үлесі бастапқы нарықтың 25%-на дейін өсті және өсуді жалғастыруда.
Нарық көшбасшылары бірінші болып жаңа қаржылық өнімдерді әзірлейді және енгізеді. Дөңгелек үстелде BI Group BI Finance компаниясын таныстырып, қаржылық шешімдердің өзіндік жиынтығын ұсынды.
Оған екінші деңгейлі банктермен құрылған серіктестік қарым-қатынастар кіреді. Ол қалай жұмыс істейді? Сатып алушының ипотекаға өтініші бірден бірнеше банкке беріледі (қазіргі уақытта – бес, болашақта олардың саны артады).
Атап айтарлығы, BI Finance өтінімді дайындауға, ыңғайлы ипотека немесе бөліп төлеу жоспарын таңдауға көмектеседі - Freedom Bank және Altyn Bank-пен бірлескен өнімдер әзірленген, компания клиент үшін соңғы мөлшерлемені субсидиялайды және сіз ипотекалық несие ала аласыз, 0,1%-дан 5 жыл мерзімге, 13,9%-дан 15 жылға. BI Finance 2.0 жүйесінде «Бірінші Несие Бюросы» ЖШС-мен процестерді біріктіру сатып алушыға бастапқы балл қоюға мүмкіндік береді. Мұның бәрі мәміленің бекітілу ықтималдығын айтарлықтай арттырады.
Сондай-ақ BI Finance банктердің қатысуынсыз транзакцияларды қаржыландыру мүмкіндігіне ие болады. Бұл коммерциялық банктерге қарағанда, несие мөлшерлемелерін төмендетуге мүмкіндік береді.
Болашақта – коммерциялық банктердің қатысуымен және қатысуынсыз ипотекалық өнімдерді құру, жаңа бөліп төлеу бағдарламаларын іске қосу және құрылыс салушыдан сатып алу сатысында тұрған толық дайын тұрғын үйді жеткізуге қосу мүмкін болмақ.
«Біз тұтынушы жөндеу жұмыстарын аяқтауға немесе жиһаз сатып алуға қосымша ақша табуға тырысып, уақыт пен күш жұмсамауы керек деп санаймыз. Сіздің жеке пәтеріңіз немесе үйіңіз - бұл кіріп, жайлы тұруға болатын нәрсе», — деп атап өтті BI Development South бас директоры Расул Мұстафин.
Нәтижесінде, сатып алушы қаржылық мәселелердің бүкіл кешенін шешу үшін бір ғана өнімді алады. «Бір терезеде» жұмыс істеу және транзакцияға толық қолдау көрсету ыңғайлылықтың жаңа деңгейін жасайды және шешімдердің керемет кең ауқымын ұсынады.
BI Finance-нің жаңа тәсілі кепілсіз сатып алушыларға, несиелік шешімдерді қабылдамайтын діни тұтынушыларға, жас отбасыларға баспана мәселесін шешуді жеңілдетеді. Қызмет онлайн, бір терезеде жүзеге асырылады және Қазақстанның кез келген аймағынан ғана емес, әлемнің кез келген нүктесінен (Қазақстан Республикасының азаматтары үшін) қолжетімді. Кешенді қаржылық шешімдердің арқасында пайыздық мөлшерлемелер айтарлықтай төмен болуы мүмкін.
Болашақта компания өзінің банктік өнімдерін құруға дейін транзакцияларды қаржыландыруды дербес дамытуды көздеп отыр.
Дөңгелек үстелге қатысушылардың айтуынша, бұл бағытта басқа компаниялар да даму үстінде. Сайып келгенде, бұл нарықтың жаңа түрінің пайда болуына әкеледі, онда жылжымайтын мүлік шешімдері қаржылық қызметтермен толығымен біріктіріліп, жетекші әзірлеушілер экожүйелік компанияларға айналады.
Бұл сондай-ақ қазақстандық компаниялардың көршілес елдер нарығына шығуына қосымша мүмкіндіктер ашады – BI Finance қазірдің өзінде Ташкентте тұрғын үй сатып алуды ұсынып отыр, қызмет көрсету географиясы кеңейеді.