2008 жылғы дағдарыс кезіндегі жылжымайтын мүлік бағасының өсуі мен төмендеуі

2005 және 2007 жылдар аралығында Қазақстандағы тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығы күшті несиелеу мен экономиканы қалпына келтіруді қоса алғанда, бірқатар факторлардың әсерінен қарқынды өсуді бастан кешірді. Бұл кезең қазақстандық банктер құрылыс және ипотекалық секторларға белсенді түрде бағытталған шетелдік қаржыландырудың айтарлықтай ағынымен сипатталды. Бұл үдерістер ипотекалық несиелердің қолжетімділігінің айтарлықтай артуына әкелді, бұл өз кезегінде тұрғын үйге сұраныстың артуына және жылжымайтын мүлікке инвестицияны ынталандыруға ықпал етті, деп жазады Halyk Finance.

2005 жылдан 2007 жылға дейінгі кезеңде ЖІӨ өсу қарқыны тұрақты динамика көрсетті: 2005 жылы – 9,7%, 2006 жылы – 10,7%, 2007 жылы – 8,9%. Бұл кезең сонымен қатар тұрғын үй нарығындағы сұраныс пен ұсыныстың айтарлықтай өсуімен сипатталды. Бұл жылдары жаңа тұрғын үй құрылысының көлемі айтарлықтай өсті: 2005 жылы олар 93%, ал 2006 жылы 25% өсті. Бұл ретте халықтың нақты ақшалай табыстары жыл сайын 12-19% өсті, бұл негізінен 2005 жылы 11,7%, 2006 жылы 10,3% және жыл сайынғы 10,3% өскен жалақының өсуіне байланысты болды. Ал 2007 жылы жалақы 16,1% өсті. Кірістердің өсуі сатып алу қабілетінің артуына әкелді, бұл тұрғын үйге сұранысты ынталандырды және жылжымайтын мүлік нарығында бағаның тұрақты өсуіне ықпал етті. Жылжымайтын мүлікке салынған инвестиция да айтарлықтай өсіп, 2005 жылы 86%, 2007 жылы 26% құрады. Осы белсенді сұраныс пен ұсыныстың өсуінің нәтижесінде 2007 жылы бастапқы тұрғын үй бағасы 30%, қайталама тұрғын үйге – 43%, ал жалға беру бағасы 24% өсті. Алайда, сонымен қатар инфляцияның өсуі де байқалды, ол 2007 жылы 19%-ға жетті, бұл тұрғын үй бағасының динамикасына да әсер етті.

2008 жылғы дағдарыс Қазақстан экономикасына, әсіресе жылжымайтын мүлік нарығына ауыр соққы болды. Халықаралық капитал ағынының тоқтауымен банктер құрылыс және ипотекалық жобаларды қаржыландыруды жалғастыра алмады, бұл жылжымайтын мүлік бағасының күрт төмендеуіне және терең экономикалық рецессияға әкелді.

Бұрын құрылыс саласын несиелендіру үшін сыртқы ресурстарды белсенді пайдаланған банк секторы күрделі мәселелерге тап болды. Несие берудің тоқтатылуы құрылыс компанияларының банкроттыққа ұшырауына және көптеген жобалардың тоқтап қалуына әкеліп соқты, бұл жаңа тұрғын үй құрылысының 6,9% және жеке құрылыстың 12,4% төмендеуіне әкелді. Жылжымайтын мүлік нарығы тұрғын үй бағасының айтарлықтай төмендеуімен қатар жүретін өтімділік дағдарысына тап болды: бастапқы тұрғын үй бағасы жыл сайын 8,4%, қайталама тұрғын үй бағасы – 20% төмендеді, жалға беру мөлшерлемелерінің өсуі баяулады. 2008 жылы 5,5%-ға дейін, ал 2009 жылы 3,6%-ға төмендеді.

Қазақстанның экономикалық өсімі 2005-2007 жылдармен салыстырғанда орташа есеппен жылдық 9,8%, 2008 жылы алдымен 3,3%-ға дейін баяулады, содан кейін 2009 жылы 1,2%-ға дейін күрт төмендеді. Бұл бәсеңдеу үй шаруашылықтарының кірістерінде көрінді, ол өткен жылғы 3% төмендеп, сатып алу қабілеті мен тұрғын үйге сұранысты әлсіретті. 2008 жылы нақты жалақы жыл сайын 1% ғана өсті. Жылжымайтын мүлікке инвестиция көлемі 40%-ға жуық төмендеп, экономикалық қиындықтарды одан әрі ушықтырды. Сондай-ақ инфляция 2007 жылғы 19% шыңынан 2009 жылы 6%-ға дейін төмендеді, бұл экономикалық белсенділіктің жалпы баяулауын және тұтынушылық сұраныстың төмендеуін көрсетеді.

Қазақстандағы дағдарыстың себептері банк жүйесінің жеткіліксіз реттелуімен байланысты болды. Сыртқы қаржыландыруды белсенді тартқан банктер жылжымайтын мүлік секторындағы несиелеу көлемін ұлғайтты, бұл осы салада несиелік портфельдердің жоғары шоғырлануына әкелді. Валюталық ипотекалық несиелер және оларды кейіннен мемлекеттік бюджет есебінен қайта құрылымдау жағдайды қиындатып, елдегі қаржылық тұрақсыздықты арттырды.

Мұнай серпілісі мен құлдырауы кезіндегі жылжымайтын мүлік нарығының динамикасы

2010 жылдан 2014 жылға дейінгі кезең 2008 жылғы әлемдік қаржы дағдарысынан кейін Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының біртіндеп қалпына келуімен және өсуімен сипатталады. Қазақстан экономикасы осы жылдары қарқынды өсуді көрсетті, ЖІӨ 2010 жылы 6,9%, 2011 жылы 7,7% өсті. Бұл өсім 2011-2013 жылдар аралығында мұнайдың әлемдік бағасының айтарлықтай өсуіне байланысты болды, ол орташа есеппен 2011 және 2013 жылдар аралығында барреліне $111 құрады. Инвесторлардың қызығушылығын қайтару және тұрғын үй нарығындағы белсендіру 2009 жылғы құлдыраудан кейін құрылыстың қалпына келуімен қатар жүрді. 2010 жылы тұрғын үй құрылысының өсу қарқыны елеусіз болды және 0,1% ғана құрады. Дегенмен, 2014 жылға қарай олар айтарлықтай жылдамдады және жылдық 9,8%-ға жетті. Сонымен қатар, үй шаруашылықтарының кірістері де тұрақты өсуді көрсетті: 2010 жылы 6,2%, ал 2011 жылы 8,7% өсті, бұл тұрғын үйге сұраныстың артуына ықпал етті. Осының барлығы негізгі және қосалқы тұрғын үй бағасының тұрақты өсуіне әкелді. 2012 жылы нарықтың шарықтау шегіне бастапқы тұрғын үй бағасы 12%, қайталама тұрғын үйге 16,8%,  ал жалға беру 14,4% өсті.

2014 жылдың ортасында басталған әлемдік нарықтардағы шикізат, әсіресе мұнай бағасының төмендеуі Қазақстан экономикасының өсуінің айтарлықтай баяулауына әкелді. 2015-2017 жылдар аралығында Қазақстан ЖІӨ-нің төмен өсімімен, орташа жоғары инфляциямен және теңгенің айтарлықтай құнсыздануымен бетпе-бет келді. 2016 жылы мұнайдың орташа жылдық бағасы барреліне шамамен $35 құрады, бұл 2015 жылғы орташа деңгейден $16-ға төмен. Инфляциялық таргеттеуге және теңгенің құбылмалы айырбас бағамына көшу экономикалық тұрақсыздықты күшейтіп, теңгенің құнсыздануына және пайыздық мөлшерлемелердің өсуіне әкелді. Осылайша, экономикалық өсу жылдық 1,2%-ға дейін баяулады, инфляция 2016 жылғы мамырда 3,8%-дан 16,7%-ға дейін жеделдеді. Бұл нақты кірісті нашарлатты, кіріс 2016 жылы 0,7% төмендеді.

Жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныс экономикалық өзгерістерге біртіндеп жауап бере бастады. 2015 жылы тұрғын үйлер құрылысының көлемі жылдық есептегенде 18,9% өсті. 2016 жылы тұрғын үйлер құрылысының өсімі жыл сайын 17,6%-ға дейін баяулады, бірақ сатып алу-сату операцияларының өсуінен асып түсті, ол 14,6%-ды құрады. 2015 жылға қарай жылжымайтын мүлік бағасының өсу динамикасы өзгерді: бастапқы тұрғын үй бағасының өсу қарқыны жыл сайын 15,8%-ға жетті, бірақ қайталама тұрғын үй мен жалға беру бағасының өсу қарқыны тиісінше 9%-және 3,5%-ға дейін баяулады. 2016 жылы бастапқы тұрғын үй бағасы 3,6%, қайталама тұрғын үй бағасы 0,7%, ал жалға беру бағасы 0,2% төмендеді. Сұраныс пен сатып алу қабілетінің төмендеуі тұрғын үй құрылысына инвестиция көлемінің 8%-ға дейін баяулауына әкелді.

2017 жылы жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдай нашарлады: тұрғын үй құрылысының өсімі жыл сайын 6%-ға дейін баяулады. Осы келеңсіз тенденцияларға жауап ретінде мемлекет тұрғын үйге сұранысты ынталандыруға бағытталған жеңілдетілген несиелендіру бағдарламаларын іске асыра бастады. Бұл шаралар тұрғын үй нарығындағы мемлекеттік қолдаудың жаңа дәуірін бастады.

Жеңілдікті ипотекалық бағдарламалардың басталуы

2017 жылдан бастап Қазақстанда пайыздық мөлшерлеме нарықтық мөлшерлемеден төмен мемлекеттік ипотекалық несиелеу бағдарламаларын іске асыру басталды. Халықтың әлеуметтік осал топтарына арналған әлеуметтік тұрғын үй және ипотекалық бағдарламалардан айырмашылығы, бұл бастамалар орта тапқа бағытталған және тұрғын үйдің барлық түрін қамтыды, бұл жылжымайтын мүлік нарығында бағаның өсуіне әкелді. 2017 жылы бастапқы тұрғын үйді сатып алу үшін «Нұрлы жер» мемлекеттік жеңілдікті несиелендіру бағдарламасы іске қосылды, бұл нарықтық процестерге айтарлықтай әсер етті – ипотекалық несиелер көлемі өткен жылғы 76 трлн теңгеден 74% 132 трлн теңгеге дейін, ал сатып алу-сату операциялары 6% көбейді. Тұрғын үй нарығындағы бұл өзгерістер өткен жылғы құлдыраудан кейін бастапқы тұрғын үй бағасының қалыпты өсуінен (1,3%) көрініс тапты.

Негізгі бастама 2018 жылы басталған және бастапқы тұрғын үй сатып алуды қолдауға бағытталған «7-20-25» бағдарламасы болды. Ол 7% төмен пайыздық мөлшерлемені және 25 жылға дейінгі несиенің максималды мерзімін ұсынды, тез танымал болды. Сол жылы қайталама тұрғын үй нарығында 10,75% пайыздық мөлшерлемемен сатып алуды ынталандыратын «Баспана хит» бағдарламасы енгізілді. Осы бағдарламалардың белсенділігіне қарамастан, 2018 жылы тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің өсуі (жылдық 10%) құрылыстың өсу қарқынынан (12%) төмен болып қалды, ал бастапқы тұрғын үй бағасы тек 3 есе өсті. Екі бағдарлама да 2019 жылы нәтиже берді. Сатып алу-сату мәмілелерінің саны қазірдің өзінде 21% өсті, ал құрылыс өсімі тек 5% болды. 2019 жылы ипотекалық несиелер 60% өсті. Осы бағдарламалардың нәтижесінде үй шаруашылықтары кірістерінің қалыпты өсуіне қарамастан, бастапқы және қайталама тұрғын үй нарықтарындағы бағалар 2019 жылы жылмен салыстырғанда 6,4% өсті.

COVID-19 пандемиясына байланысты шектеу шараларын енгізу 2020 жылы тұрғын үйді сату операцияларының санын бір жылмен салыстырғанда 4% қысқартуға айтарлықтай әсер етті. Дегенмен, жыл соңында тұрғын үй бағасының өсуі байқалды: жаңа үйде баға 5%, ал қайталама нарықта 13,2% өсті. Бағаның бұл көтерілуіне жылжымайтын мүлік нарығындағы ұсыныстың төмендеуі себеп болды, ол жеке құрылыс салушылармен тұрғын үйді пайдалануға берудің жылдық 0,5% төмендеуіне байланысты болды.

2021 жылы Қазақстанның тұрғын үй нарығына әсер еткен негізгі фактор азаматтардың өмір сүру жағдайларын жақсарту үшін зейнетақы жинақтарын ерте пайдалану мүмкіндігі болды. Бұл жаңалық сұранысты айтарлықтай арттырып, тұрғын үй бағасының өсуіне әкелді. Тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны жыл сайын 97% өсті, тұрғын үй құрылысы 10% өсті және үй шаруашылықтарының табысының өсуі жылдық 4%-ға дейін баяулады. 2021 жылдың ортасына қарай халық тұрғын үй жағдайын жақсартуға 1,56 трлн теңге зейнетақы жинақтарын пайдаланды, бұл тұрғын үй нарығындағы белсенділікті ынталандырып, оның өтімділігін арттырды. Сонымен қатар, инфляциялық қысым мен ипотекалық бағдарламалардың белсенді дамуы аясында «Баспана Хит» бағдарламасы аясында банк секторы үшін рекордтық сомаға 366 млрд теңгеге ипотекалық несие берілді. Осылайша тұрғын үй бағасының өсуі жалғасып, БЖЗҚ зейнетақы жинақтары бойынша төлемдердің жеткіліктілік шегін ұлғайтқанға дейін желтоқсанда шарықтау шегіне жетті. Нәтижесінде бастапқы тұрғын үй бағасы жыл сайын 17%, ал екінші реттік тұрғын үй бағасы 24%, берілген ипотекалық несиелер 75% өсті.

2022 жылдың басында Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығы барабарлық шегін арттырудың жаңа ережелері енгізілгенге дейін зейнетақы жинақтарын алуға асығудан туындаған келісімдер санының артқанын көрсетті. Бірақ бұл өсім Ресейдің Украинаға басып кіруінен туындаған әлемдік оқиғалардың, сондай-ақ Ресейге салынған санкциялардың нәтижесінде кенет тоқтатылды. 2022 жылдың мамырына қарай нарықтағы транзакциялар саны екі еседен астамға қысқарды, бұл нарықтың тоқырау фазасына өтуіне себеп болды. Нәтижесінде 2022 жылы транзакциялар саны 23% қысқарды. 2023 жылдың басында Қазақстанның Ұлттық банкі 7-20-25 бағдарламасына қол жеткізуді шектеді, бұл нарықтағы белсенділікті одан әрі бәсеңдетті. 2023 жылы транзакциялар саны бұрынғыдан 3,7% төмендеді, ал бастапқы үй бағасының өсуі жыл сайынғы 3,4%-ға дейін баяулады. Сондай-ақ үй шаруашылықтарының кірістері жылдық 1,1%-ға дейін баяулады, бұл елдегі жалпы экономикалық динамиканың баяулауын көрсетеді. 2022 жылдың желтоқсанында жалға беру нарығындағы баға жылдық 45%-ға өсті, бұған себеп Ресейден көші-қон ағыны. Алайда, бастапқы күйзелістерден кейін баға тұрақтанды және 2023 жылдың желтоқсанында бағаның өсуі жылдық небәрі 1,6%-ды құрады.

2024 жылдың басында жылжымайтын мүлік нарығын қалпына келтіру жалғасуда. 2024 жылдың бірінші тоқсанында жалға беру бағасы жылдық 2,3% өсті, ал бастапқы тұрғын үй бағасы 1,3% өсті. Бастапқы тұрғын үй бағасының өсуі, баяулауына қарамастан, жаңа жылжымайтын мүлікке және ипотекалық несиелеу бағдарламаларына сұраныстың жоғарылауымен қолдау тапты, бұл ипотекалық несие көлемінің бір жылмен салыстырғанда 31% артуына әкелді. Сонымен қатар, БЖЗҚ-дан қаражат алудың айтарлықтай өсуі, өткен жылмен салыстырғанда екі еседен астам артуы да жаңа баспана бағасына әсер етуі мүмкін. Бұл ретте тұрғын үй құрылысы жылдық 2,6% өсті.

Осылайша, «7-20-25», «Баспана хит» мемлекеттік ипотекалық бағдарламалары және БЖЗҚ-дан қаражатты мерзімінен бұрын алу мүмкіндігі Қазақстандағы ипотекалық несиелендіру нарығының және тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығын өзгертуде маңызды рөл атқарды. Осы бағдарламалардың жүзеге асырылуына қарамастан, ипотекалық несиелендіру нарығының негізгі үлесі дәстүрлі түрде «Отбасы» банкіне (бұрынғы Тұрғын үй құрылыс жинақ банкі) тиесілі. 2003 жылы құрылған сәттен бастап банк 2017 жылы нарықтың 62%-ын иелене отырып, тұрғын үй жылжымайтын мүлік нарығындағы негізгі ойыншыға айналды және басында 54%-дан астам үлесімен осы сегменттегі жетекші ойыншы болып қала береді. 2024 жылғы тұрғын үй нарығын айтарлықтай қалыптастырады.

Жылжымайтын мүлік нарығына 2024-2026 жылдарға арналған болжам

2024 жылдың басында қазіргі тенденцияларды талдай отырып, біз қазақстандық тұрғын үй нарығында жаңа нысандарды іске қосу қарқынының бәсеңдегенін байқаймыз. Ақпан айында бұл көрсеткіш жылдық 3,4% төмендеді, содан кейін наурызда аздап жақсару байқалды, бірақ маусымда өсу қайтадан 1,1%-ға дейін баяулады. Дегенмен, өткен жылдың деректеріне сүйене отырып, нарықтық белсенділік жылдың соңына қарай күшейген, нарық 2024 жылдың қалған айларында жеделдеп, үкіметтің тұрғын үй құрылысының 18 млн шаршы метрге жетуі күтілуде.

Қазақстандағы тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің саны өзгермелі белсенділікті көрсетті: жыл айлық белсенділіктің қаңтарда айлық 16,1% төмендеуімен басталды, жылдық өсім 30,5%, ақпанда одан әрі айлық 3,7% төмендеді, ал наурызда айлық 13,6% төмендеді. Сәуірде белсенділік 18,4% артты, дегенмен жылдық көрсеткіш жылдық 0,6% төмендегенін көрсетті. Мамыр және маусым айларында өсудің жалғасуы байқалды, маусымда ай сайынғы сауда өсімі 6% және жылдық 10.3% өсті, бұл жыл басындағы бәсеңдеуден кейін нарықтың қалпына келуін көрсетеді. Жылжымайтын мүлік нарығында 2024 жылдың қаңтар-мамыр аралығында 184 мың тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілесі жасалған. Жыл соңына дейін келісімшарт саны 380 мыңға жетеді деп күтеміз, бұл 2023 жылмен салыстырғанда 3%-э артық. «Наурыз» және «Отау» ипотекалық бағдарламаларының іске қосылуы аясында, оның шеңберіндегі келісімшарттардың жоспарланған саны тиісінше 12 мың және 7 мың, бұл бастамалар Қазақстанның жалпы жылжымайтын мүлік нарығына аздап әсер етеді деп болжаймыз.

Қазақстандағы тұрғын үй бағасын болжау үшін біз ЖІӨ өсімі мен инфляцияға қатысты болжамдарымызды да пайдаланамыз. 2024 жылы ЖІӨ өсімі 2025 жылы 5,1% және 2026 жылы 5,0% өсу қарқынымен жылдық 3,9% болады деп күтілуде. Инфляция 2024 жылы жылдық 8,5% деңгейінде болжанады, одан кейін 2025 және 2026 жылдары жылдық 7%-ға дейін төмендейді. Үй шаруашылықтарының кірісі қалыпты қарқынмен өседі деп күтілуде — 2024 жылы 2%, 2025 жылы 3,5% және 2026 жылы 4%.

Барлық экономикалық үрдістерді ескере отырып, біз бастапқы тұрғын үй бағасының 2024 жылы 4,3%, одан кейін 2025 жылы 5,8% және 2026 жылы 6,8% дейін өсуін күтеміз. Қайталама нарықтағы тұрғын үй бағасы 2024 жылдың соңына қарай жыл сайынғы 2,7% артып, 2025 жылы 6,2%-ға дейін өседі. Жалға берілетін тұрғын үй бағасының өсуі 2024 жылғы 3,5%-дан 2025 жылы 5,2%-ға дейін біртіндеп өседі. Инфляция бәсеңдегендіктен, 2026 жылы қолданыстағы үй және жалға алу бағасы да баяулайды. Осылайша, біздің болжамдарымыз экономиканың қалыпты өсімін, инфляцияның бірте-бірте төмендеуін және нарықтық динамикасын айтарлықтай өзгерте алатын ауқымды ипотекалық бағдарламалардың жоқтығын ескереді.

Қолжетімді баспананың мемлекеттік саясатының негізгі құралы пайыздық мөлшерлемелері төмен жеңілдікті ипотекалық несие. Бұрын жазғанымыздай, мұндай жеңілдікті ипотека жылжымайтын мүлік нарығындағы бәсекелестіктің дамуына кедергі келтіреді. Мемлекет нарықтық мөлшерлемеден төмен мөлшерлеме бойынша несие бере отырып, шын мәнінде коммерциялық банктердің бәсекелесіне айналады, бұл нарық жағдайында ипотекалық нарықтың дамуын тежейді. Мемлекеттiк қолдауды оңтайландыру мемлекеттiк бюджеттен елеулi шығысынсыз халықтың барлық санаттары үшiн оның қолжетiмдi болуы үшiн тұрғын үй нарығындағы сұранысты да, ұсынысты да ескеру қажет. Тиімді мемлекеттік тұрғын үй саясаты екі негізгі элементтен тұруы керек: халықтың аз қамтылған және әлеуметтік осал топтарын қолдауға бағытталған мемлекеттік субсидиялар мен көмектер жүйесі; мемлекеттік шығындары шектеулі орта тап үшін қолжетімді баспанамен қамтамасыз ету үшін сұраныс пен ұсыныс мүддесінде тұрғын үй нарығын реттеу бастамалары.

Қорытындылай келе, 2005 жылдан бері тұрғын үй құрылысының бағасы мен көлемінің динамикасын талдай отырып, біз Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығына тән негізгі тенденциялар мен проблемаларды анықтадық. Нарықты сұраныс пен ұсыныс жағынан зерттей отырып, біз бағаның айтарлықтай ауытқуы ішінара екеуінің арасындағы сәйкессіздіктен, әсіресе үкіметтің қатты араласуы кезеңінде болғанын анықтадық. Мемлекеттің ипотекалық несиелендірудегі рөлінің артуымен, әсіресе 2021-2022 жылдары ынталандырылған сұраныс пен ұсыныстың болмашы өсуі арасындағы теңгерімсіздіктен бағаның өсуі байқалды. Төмен пайыздық ипотеканы ұсынатын мемлекеттік бағдарламалар және үй сатып алу үшін зейнетақы жинақтарын пайдалану мүмкіндігі сұранысты айтарлықтай арттырды. Алайда, құрылыстың шектеулі өсуі бұл сұранысты қанағаттандыра алмай, бағаның өсуіне себеп болды. Нарықтың тұрақты дамуы және халықтың барлық топтары үшін тұрғын үйге қолжетімділікті қамтамасыз ету үшін сұраныс пен ұсынысты ынталандыруды теңестіру арқылы мемлекеттік қолдауды теңестіру өте маңызды.

Ақбөбек Ахмедьярова – Halyk Finance Талдау орталығы