Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығының Freedom Finance Global кешенді зерттеуі халықтың көңіл-күйінің кейбір аспектілерін ашып берді, сондай-ақ нарықтың кәсіби қатысушыларының пікірін жария етті, бұл болашақ үрдістерді талдауға мүмкіндік берді. 

Зерттеу нарықта нарықтық факторлардан, сондай-ақ нарықтың ықпалды қатысушысы үкіметтің тікелей шешімдерінен туындаған тоқырау басым деген тұжырымдаманы қолдайды. Алайда, компания сарапшыларының пікірінше, 2022-2023 жылдар ұзақмерзімді перспективада 2018 жылы басталған нарық өсіміндегі өтпелі кезең ретінде көрінетін болады. 

«Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығындағы қазіргі жағдайлар қатаң және 2024 жылдың басында осындай болып қалуы мүмкін. Бұл келесі жылы нарық үшін қолдау туғызатын осы жағдайдағы оң фактор ставкалардың төмендеуі үрдісі. Ставканы төмендету ғана жылжымайтын мүлік нарығындағы барлық проблемаларды шешпейді, мемлекеттің бұл жағдайға ақылға қонымды ретте араласуы қажет. Дегенмен, мұндай шаралар халықтың сатып алу қабілетін жақсартуы тиіс, бұл халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу тапшылығымен қатар Қазақстандағы жылжымайтын мүлік нарығын дамытудың маңызды факторларының бірі», – деп атап өтті Freedom Finance Global сарапшысы Ансар Абуев.

Зерттеу шеңберінде нарықты сараптамалық бағалау мемлекет тарапынан басқарудың жоғары буыны менеджерлерімен (нарықты реттеу), құрылыс салушылармен, жылжымайтын мүлік агенттіктерімен, жылжымайтын мүлік саласындағы хабарландыру агрегаторларымен және екінші деңгейлі банктермен сұхбатты қамтыды. Сандық тұрғыдан алғанда сарапшылардың жауаптары біркелкі емес, себебі пікірлер бір жағы жағымды баға беретін, ал екінші жағы нарықтағы тоқырауға бейім пікірлермен тең бөлісті. Жалпы сарапшылар нарықты төмендеуші деп сипаттауға бейім емес, ал жылжымайтын мүлік нарығындағы көпіршік туралы сұраққа «болса да, шамалы» деп жауап береді. Дегенмен, нарықтың проблемалары мен кемшіліктерінің өрісі олар өтімділіктің және жоғары ставкалар мен бағалардың ауқымдылығын, сондай-ақ құрылыс салушылар тарапынан жұмыс стандарттарының төмендеуін мойындайды. Мұның артында тұтынушының сенімсіздігі проблемасы тұр. Сарапшылардың көпшілігі мемлекетті нарыққа қатысушыларға ықпал етудің маңыздылығы бойынша бірінші орынға қояды, бұл оларды нарықтық үрдістерді көрсетуден гөрі үкіметтің шешіміне неғұрлым байланыстыруға мәжбүр етеді.

Тұрғын үйді әлеуетті сатып алушылардың көзқарасы негізінен сатып алу қабілетімен белгіленеді. Қазақстанның 1047 тұрғыны арасында жүргізілген сауалнама (561 сатып алуды жоспарлап отырған және 486 сатып алған) тұрғын үйге деген үлкен сұранысты жанама растайды. Алайда ставкалардың айтарлықтай қатаң нарығы ықтимал ипотекалық қарыз алушылардың несиелік тәуекелінің нашарлауына ықпал етеді, бұл өз кезегінде «қара тізімдер» деп аталатын нарықтың дамуына кедергі келтіреді.

Тұрғын үй сатып алуды жоспарлап отырған респонденттердің сауалнамасы көрсеткендей, 90% тұрғын үй сатып алу қажеттілігімен келіседі. Ең көп бөлігі (33,9%) сатып алу мәселесін биылғы жылы шешіп алған дұрыс болар еді деп хабарлайды. Үш жыл ішінде тұрғын үй сатып алуға аз ғана адам дайын – 31,6%. Бұл ретте биыл тұрғын үй сатып алғысы келетіндердің көпшілігінің жасы 25-34 жас аралығын (37,7%) құрайды. Халықтың бұл бөлiгi экономикалық белсендi, алайда сатып алу қабiлетiнде 35-55 жастағы адамдарға жол беруде. 

Тұрғын үй сатып алуды жоспарлағандардың басым бөлігі жаңа, бірақ пайдалануға берілген үйлерді таңдап, салынып жатқан үйден тұрғын үй сатып алудан бас тартады. Үрдіс жасқа байланысты өзгеруде: 18-24 жас аралығындағы жастар 60% жағдайда пайдалануға берілген жаңа ғимараттардағы үйлерді таңдайды, алайда жасына қарай қайталама тұрғын үйді таңдау 41%-ға дейін артады. Ол 35-55 жастағы адамдарда болады. Бөлме саны туралы сұрақта 3 бөлмелі нұсқа көш бастап тұр.

Тұрғын үй сатып алуға қатысты айтатын болсақ, сауалнамаға қатысқандардың 75%-ы оған қаражат жетпейтінін мәлімдейді. Пәтер сатып алуды жоспарлағандардың 60%-дан астамы ипотеканы пайдаланатынын мойындайды. Бұл нәтиже бұрын айтылған (2022 жылы 34-40%) ипотекалық мәмілелердің үлесінен айырмашылығы бар. Бұл нарықтық ставкаларға күшті тәуелділіктің болашақ үрдісін анықтауға және 2023 жылы инфляцияның жоғары болуына байланысты жинақталған меншікті қаражаттың төмендеуін көрсетуге көмектесуі мүмкін. 

Қазіргі шарттармен (жылдық ~ 20%) ипотекаға қол жеткізе алады деп санайтын адамдардың үлесі 40%-ды құрайды. Инфляцияның төмендеу үрдісі және үкімет тарапынан ақша-несие саясатының әлсіреуіне қатысты кейбір вербалды сигналдар бар екенін ескере отырып, ставкалардың төмендеуі ипотекалық несие беру нарығын сенімді түрде ілгерілетуі мүмкін. Алайда ставкаларды төлеу сұралғандардың жартысынан 10-нан 20%-ға дейінгі толық өтеу үшін бөгде көмекті (мысалы, туыстарының) талап етер еді. Көпшілік үшін жылдық 15-20% деңгейі өздерінің қаржылық жағдайын қалай бағалағанына қарамастан, олар төлей алатын (кез келген тәсілмен) ең жоғары ставка. Сауалнамаға қатысушылардың 70%-ы егер ставка 20% -дан жоғары болса, ипотеканы төлей алмайтындарын мәлімдейді.

«Ипотеканы жоғары 20%-бен алуға дайын болғандардың 40%-ын және жоғары мөлшерлемелер бойынша төлей алмайтындарын мәлімдеген 70%-ын ескерсек, халық арасында өтімділікке қатысты айтарлықтай қырғи-қабақ жағдай қалыптасады. «Қаржылық авантюризмге» бейімділік байқалуда, себебі оларды өтеу үшін әлеуетті қарыз алушылар 20% үшінші тұлғаларға үміттенеді. Бұл 2022 жылдың аяғында шамамен 5%-ды құраған 90 күннен (NPL) артық мерзімі өткен төлемдер бойынша деректерге келмейді. Бірақ мұндай жағдай банк нарығы сарапшыларының ипотекадағы қарыз алушылардың сапасының төмендігі туралы пікірлерімен сәйкес келеді», – дейді Freedom Finance Global сарапшысы.

Сатып алушылардың жартысынан азы қайталама нарықта мәміле жасағандарға тиесілі. Үрдіс сұралатындардың жасына да қатты тәуелді – респондент үлкейген сайын, ол қайталама нарықтың нұсқасын жиі таңдайды. 65%-ға жуығы көп пәтерлі үйден пәтер сатып алғандарын мәлімдеді. Бұл ретте 2 бөлмелі пәтерді сатып алу нұсқасы ең танымал болды –  оны сауалнамаға қатысушылардың 36,8% таңдады. 

Ипотеканы пайдаланған жағдайда бірінші орынды Отбасы банкі (51,8%) алады, ал Халық банкі мен ЦентрКредит Банкі 13,6% көрсеткішпен екінші орынды бөліседі. Олардың жартысы ай сайынғы төлемдерді 100-ден 250 мың теңгеге дейін төлегенін хабарлайды. 250 мыңнан астам теңге төлегендердің үлесі 14,6% құрады.

«Базалық ставка мен мәмілелер санын салыстыру ақша-несие саясатының қатаңдығы мен нарық белсенділігі арасындағы тікелей корреляцияны көрсетеді. Бір жағынан базалық мөлшерлеме нарықты бәсеңдету құралының рөлін атқаруы тиіс. Бірақ екінші жағынан, ипотека нарығында негізгі ойыншы ретінде Отбасы банкі қалды, ол нарықтық емес мөлшерлемелер бойынша ипотека бере алады. Осыны негізге ала отырып, 2022 жылы берілген ипотекалардың базалық мөлшерлемесі мен саны бір-біріне толық тәуелді болмауы мүмкін. Алайда, «7-20-25» жеңілдікті бағдарламасын алу шарттары едәуір нашарлаған 2023 жылдан бастап халық нарықтық мөлшерлемелерге жиі назар аударатын болады. Базалық ставканың мәні жаңа жеңілдікті ипотеканың болмауы және Отбасы банктің ірі қалалардан кету тәуекелдері жағдайында нарыққа одан әрі әсер ететін болады. Сондай-ақ, 2023 жылы базалық мөлшерлемеге тәуелді ЕДБ нарықтық ипотекасының үлесі 25%-ға дейін өскенін және бұл үрдіс жалғаса беретінін ескеру керек», – деп болжайды Ансар Абуев.

Зерттеу деректері негізінде Freedom Finance Global сарапшылары жылжымайтын мүлік нарығындағы ахуалды дамытудың мынадай сценарийлерін қалыптастырды. Біріншісіне сәйкес Үкімет жаңа жеңілдікті ипотекалық бағдарламаны жарияламайды немесе ассортиментті нарық сұранысын жабуға жеткілікті деңгейге дейін кеңейтпейді. Бұл жағдайда нарық күрделі жолмен жүреді деп күтілуде – нарықтағы екінші деңгейдегі банктер бағдарламаларының үлесін ұлғайту жалғасады, ал халық жоғары ставкалардың қысымын олардың қолайлы деңгейге дейін төмендеуіне дейін сезінуді жалғастырады. Сценарийдің екінші нұсқасы үкімет кең нарық үшін жеңілдікті несиелеудің жаңа бағдарламасын жариялайды деп болжайды. Бұл жағдайда нарық жеңілдетілген жолмен жүреді. Дегенмен, ставкалар 2018 жылы «7-20-25» бағдарламасын іске қосу кезіндегідей болады деп күтілмейді. Олар көтерілу жағына қарай қайта қаралады. Екі сценарийде де облыс орталықтарында тұрғын үйдің инвестициялық тартымдылығының өсуі күтілуде. Тұрғын үйді және депозиттерді жалға беруден түсетін кірістілік тең болуы мүмкін, алайда ЕДБ-дегі мөлшерлеме тұрғын үйді амортизациялау факторының болмауы есебінен ұтады.