Қазақстан Қаржыгерлері қауымдастығының Аналитикалық орталығы 2025 жылдың тоғыз айындағы ипотека нарығына шолу жариялады.
Негізгі көрсеткіштер
Ипотекаға сұраныс 2025 жылдың қаңтар-қыркүйек айларында өсуді жалғастырды: өтінімдер саны бір жыл бұрынғы 700,6 мыңға қарсы 772,2 мыңға дейін (+10% ж/ж) артты. Бұл халықтың тұрғын үй жағдайын жақсартуға деген тұрақты қызығушылығын көрсетеді. Бұл өсім оң демографиялық өсімге (+159 мың), жалақының (+11,3%) және жұмыспен қамтудың (+103 мың) өсуіне, сондай-ақ ірі қалаларда тұрғын үй жағдайын жақсарту қажеттілігінің жоғары болуына байланысты.
Бастапқы (+12,7%) және қайталама (+10,3%) тұрғын үйдің қымбаттауы аясында сұраныс құрылымы заңды түрде жоғары баға сегментіне (≥20 млн теңге) ауысты. Бұған бағасы айтарлықтай жоғары республикалық маңызы бар қалаларда сұраныстың көп болуы, сондай-ақ ірі сомаға үміттене алатын жоғары табысты қарыз алушылар үлесінің артуы ықпал етуде.
Жоғары сұраныс берілген несиелердің динамикасына да әсер етті: 2025 жылдың 9 айында жаңа ипотекалық несиелердің көлемі 1,7 трлн теңгеге жетіп, 2024 жылғы ұқсас кезеңдегі көрсеткіштен 25,1% асып түсті.
Жеңілдетілген бағдарламалардың басым болуы сұранысты қолдаудың негізгі элементі болды. Мәселен, жаңа берілген несиелер бойынша орташа өлшенген мөлшерлеме 9,9%-ға дейін төмендеді (–0,9 п.т.), бұл базалық мөлшерлемеден (16,5%) және инфляциядан (12,9%) айтарлықтай төмен.
Іс жүзінде ипотека теріс нақты мөлшерлемемен (-3 п.т.) берілуде, бұл тұрғын үйге деген тұтынушылық және инвестициялық сұранысты қолдайды және нарықтың жоғары нарықтық мөлшерлемеге сезімталдығын төмендетеді.
Ипотеканың басты драйвері «Отбасы банк» болды, оның берген несие көлемі бір жылда 37% өсіп, 844,0 млрд теңгеден 1,2 трлн теңгеге жетті. Бұған жеңілдетілген қаржыландырудың және мемлекеттік бағдарламалардың кеңеюі, салымшылар базасының өсуі себеп болды.
Несиелеудің кеңеюіне және несиенің орташа сомасының өсуіне (+4,6%) қарамастан, үй шаруашылықтарының ипотека бойынша қарыз жүктемесі төмендеді. Мәселен, ай сайынғы төлемнің жалақыға қатынасы 38,7%-дан 36,0%-ға дейін төмендеді, бұған жалақының өсуі (+11,3%) және несие құнының төмендігі ықпал етті.
Алайда, мақұлданған өтінімдердің үлесі 2025 жылдың 9 айының қорытындысы бойынша 39,2%-дан 25,2%-ға дейін төмендеді. Бұған базалық мөлшерлеменің өсуі кезінде жылдық тиімді мөлшерлемені төмендету әрекеттерінің теріс әсері, қарыз жүктемесі және төлем қабілеттілігі талаптарына сәйкес келетін қарыз алушылар тобының қысқаруы әсер етті.
Нарықтағы портфель сапасы жоғары деңгейде қалып отыр – мерзімі өткен берешек бар болғаны 0,4%-ды құрайды. Бұл қарыз алушыларды қатаң іріктеудің, елеулі бастапқы жарналардың (20–50%) және дефолт қаупін төмендететін, қарызға қызмет көрсету тәртібін арттыратын өнімнің кепілдік сипатының нәтижесі.
Сонымен қатар «Отбасы банкте» экстенсивті өсу, мемлекеттік қолдаумен жаппай сегментке қызмет көрсету және проблемалық қарыздарды коллекторларға сатуға тыйым салу әрекеті аясында орташа нашарлау байқалуда (мерзімі өткен берешек 1,7%-дан 2,4% өсті).
Сатып алу-сату мәмілелерінің саны бұрынғы 304,4 мың көрсеткішінен 314,2 мыңға дейін артты (+3,2%). Тұрғын үй жағдайын жақсартуға арналған БЖЗҚ-дан аударымдар – 449,7 млрд теңге (+81% ж/ж) маңызды фактор болды.
Осыған байланысты мәмілелерді қаржыландыру құрылымы өзгерді: ипотекалық мәмілелердің үлесі бір жыл бұрынғы 91%-дан 62%-ға дейін төмендеді. Өз қаражатына сатып алу көлемінің өсуі БЖЗҚ-дан аударымдардың ұлғаюымен де, үй шаруашылықтарының бір бөлігінің жоғары нарықтық мөлшерлемелерді және қатаңдатылған ипотекалық несиелеу шарттарын айналып өтуге ұмтылуымен де түсіндіріледі.
Төртінші тоқсанда Ақша-несие саясатының қатаңдауына байланысты нарықтық қарыздарға сұраныстың бәсеңдеуі күтілуде, бұл жеңілдетілген ипотека сегментіндегі сұраныстың қызып кетуіне және шектеулі қаржыландыру үшін бәсекелестіктің өсуіне әкелуі мүмкін.
Қорытынды
Ипотека нарығы 2025 жылдың қаңтар-қыркүйек айларында барлық негізгі көрсеткіш бойынша өсім көрсетіп отыр: өтінімдер 10%, жаңа берілген несиелер көлемі 25%, портфель 10% өсті. Алайда, бұл өсім біржақты сипатқа ие болып барады, өйткені сұраныс жеңілдетілген бағдарламаларға қарай ауысуда.
Жаңа берілген несиелердегі жеңілдетілген ипотеканың үлесі бір жыл бұрынғы 61%-дан 67%-ға дейін өссе, ЕДБ-ның нарықтық өнімдерінің үлесі өткен жылғы 39%-дан 33%-ға дейін қысқарды. Осылайша, сектордың дамуы мемлекеттік саясатқа тәуелді болып, коммерциялық сегменттің рөлі тарылып жатыр.
Экономикадағы ақша құнының жалпы өсуі кезінде жылдық тиімді мөлшерлемені әкімшілік жолмен төмендету әрекеттері бұл ауытқуды күшейтті. Мақұлданған өтінімдердің үлесі 39%-дан 25%-ға дейін төмендеді, себебі базалық мөлшерлеменің өсуі жағдайында несиенің шекті құнын шектеу оны арзандатудың орнына, іс жүзінде коммерциялық ипотека беруді тоқтатты. Сол сияқты, реттеуші ұсынған ипотекалық мөлшерлемелерді LTV-ге (Қарыздың құнына қатынасы) байланыстыру тетігі нарықтық баға белгілеуге араласуды жалғастыруда және ипотека сегментінде одан да айқын құрылымдық ауытқуларға әкелуі мүмкін (нарықтық ипотеканы шектейді), сондай-ақ нарықтың жүйелі проблемаларын (тұрғын үйдің жоғары құны, мемлекеттік бағдарламаларға тәуелділік, секьюритизация нарығының дамымауы, ұлттық валютадағы ұзақ мерзімді қаржыландырудың жеткіліксіздігі және өте қымбаттығы) шешпейді.
Бұған қоса, жылжымайтын мүлік нарығы нарықтық емес көздер есебінен қолдау табуда. Мәселен, БЖЗҚ-дан аударымдар 81% өсіп, 450 млрд теңгеге жетті, бұл сатып алу-сату мәмілелерінің белсенділігін қолдап, сонымен бірге бағаның өсуін жеделдетіп, жаңа сатып алушылар үшін тұрғын үйдің қолжетімділігін төмендетті. Осыған байланысты, өз қаражатымен жасалған мәмілелердің үлесі артып, ипотекалық мәмілелердің үлесі төмендеуде.
Алайда, нарықтың мұндай құрылымы тұрғын үйдің қолжетімділігінің одан әрі төмендеуіне әкеледі. Бағалар екі таңбалы қарқынмен өсіп жатқанда, халықтың нақты табыстары төмендеуде (–1,7% 2025 жылдың 9 айында), бұл тұрғын үй құны мен үй шаруашылықтарының көпшілігінің төлем қабілеттілігі арасындағы алшақтықты ұлғайтады. Нәтижесінде, нарықтық емес қаржыландырудың кеңеюі (жеңілдетілген бағдарламалар және БЖЗҚ-дан ақша алу) баға қысымын күшейтіп, нарықтағы жоғары мәміле белсенділігін қолдайды, бірақ сонымен бірге сұраныс пен халықтың іргелі мүмкіндіктері арасындағы теңгерімсіздікті тереңдетіп, тұрғын үйге қол жеткізудегі құрылымдық «алшақтықты» күшейтеді.
Осы тұрғыдан, төртінші тоқсанда ақша-несие саясатының қатаңдауы салдарынан нарықтық ипотекалық қарыздарға сұраныстың одан әрі баяулауы болжанатынын атап өткен жөн. Бұл жеңілдетілген ипотека сегментіндегі сұраныстың және шектеулі қаржыландыру үшін бәсекелестіктің күшеюіне әкелуі мүмкін, бұл теңгерімсіздік қаупін арттырады және нарықтың мемлекеттік бағдарламаларға тәуелділігін күшейтеді.