Автор: Асан Құрманбеков, Halyk Finance Талдау орталығы
2026 жылғы мамырда Қазақстанның тұрғын үй нарығында аралас динамика байқалды. Бастапқы нарықта шаршы метр бағасы сәуірмен салыстырғанда 0,2% өсті. Ең жоғары өсім Қостанайда (+1,5%), Павлодарда (+1,4%), Қызылордада (+1,2%), Жезқазғанда (+1,0%), Көкшетау мен Ақтауда (+0,9%), Оралда (+0,5%) және Астанада (+0,3%) тіркелді. Қалған қалаларда баға өзгеріссіз қалды, төмендеу болған жоқ.
Жылдық есепте бастапқы нарықтағы тұрғын үй бағасы 14,5% қымбаттады. Ең жоғары өсім Астанада (+18,2%), Ақтөбеде (+19,5%) және Алматыда (+15,8%) байқалды. Ал Петропавлда баға өткен жылдың мамыр деңгейінде қалды.
Қайталама нарықта керісінше, баға айлық есепте 0,6% төмендеді. Өсім тек алты қалада тіркелді: Тараз (+0,1%), Қызылорда (+0,5%), Орал мен Өскемен (+0,7%), Көкшетау (+0,9%) және Талдықорған (+2,0%). Басқа өңірлерде баға 0,3%-дан 2,2%-ға дейін арзандады.
Жылдық есепте қайталама тұрғын үй бағасы 10,8% өсіп, инфляция деңгейіне (10,4%) жуықтады. Ең жоғары өсім Алматыда (+12,8%), Астанада (+12,2%) және Талдықорғанда (+14,4%) байқалды. Ең төмен көрсеткіш Жезқазанда (+1,3%) тіркелді. Жыл басынан бері бастапқы нарықтағы баға 4,6%, ал қайталама нарықта 0,9% өсті.
Мамырда тұрғын үй сатып алу-сату белсенділігі де төмендеді. ҰСБ мәліметінше, мәмілелер саны 30 420 болып, сәуірмен салыстырғанда 13,5%, ал өткен жылдың мамырымен салыстырғанда 10,5% азайды. Ең көп мәміле Астанада (5 122), Алматыда (4 925) және Қарағанды облысында (2 630) жасалды. Ең төмен көрсеткіш Ұлытау облысында тіркелді – 261 мәміле.
Сәуірмен салыстырғанда мәмілелер саны тек Түркістан (+7,6%) және Атырау (+0,6%) облыстарында өсті. Ең үлкен төмендеу Қызылорда облысында (-35,5%), Алматыда (-24,2%) және Ұлытау облысында (-19,4%) байқалды.
Көпқабатты үйлердегі пәтерлер бойынша мәмілелер саны 14,5% азайып, 23 381-ді құрады немесе барлық мәміленің 76,9%-ын құрады. Ең көп сатылғаны екі бөлмелі пәтерлер болды (8 681 мәміле). Жеке тұрғын үйлер бойынша мәмілелер саны 10% төмендеп, 7 039-ға жетті.
2026 жылдың алғашқы бес айында тұрғын үй мәмілелерінің саны өткен жылдың сәйкес кезеңімен салыстырғанда 5,8% азайды. Бұл сұраныстың біртіндеп салқындап келе жатқанын көрсетеді.
Тұрғын үй бағасына қысым әсіресе бастапқы нарықта сақталып отыр. Бұған салықтық өзгерістер, құрылыс материалдары мен жұмыстар құнының өсуі, сондай-ақ саланы реттеу талаптарының күшеюі әсер етуде. Сонымен қатар мәмілелер санының азаюы мен бағаның баяу өсуі халықтың төлем қабілетті сұранысының әлсірегенін аңғартады.
Алдағы уақытта бастапқы нарықты жеңілдетілген ипотекалық бағдарламалар мен ірі қалалардағы жаңа тұрғын үйге деген сұраныс қолдайды. Зейнетақы жинақтарын тұрғын үйге пайдалану әсері біртіндеп әлсіреп келеді, бұл сұраныстың күрт өсу мүмкіндігін шектейді.
Жалпы, 2026 жылы тұрғын үйге сұраныс өткен жылмен салыстырғанда төмен болады деген болжам бар. Бұған мәмілелер санының азаюы, қымбат несиелер, қарыз алушылардың төлем қабілетін бағалау талаптарының күшеюі және жаңа салықтық әрі құрылыс талаптарына бейімделу ықпал етеді.
Сондай-ақ 2026 жылғы 1 шілдеден бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі құрылыс компанияларына қойылатын талаптарды күшейтіп, саланы цифрландыру мен бақылауды арттырады.
Сарапшылардың бағалауынша, жылдың екінші жартысында бастапқы тұрғын үй бағасының өсу қарқыны тұтыну инфляциясына жақын деңгейде болады. Ал қайталама нарық сұраныстың бәсеңдеуіне көбірек тәуелді болып қала береді.