Автор: Арслан Аронов, Halyk Finance
2025 жылы Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы барлық сегментте бағаның тұрақты өскенін көрсетті. Тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы жаңа салынған үйлер нарығында жылына 15,7%, ал қолданыстағы үйлер нарығында (қайталама нарық) 14,6% қымбаттады. Бұл өсім нарықты реттеудегі өзгерістерге, ҚҚС-тың алдағы уақытта көтерілуіне қатысты болжамдарға, БЖЗҚ-дан тұрғын үй жағдайын жақсартуға бөлінген қомақты төлемдерге (жылына 83% өскен) және инфляцияның артуына байланысты болып отыр. Алғашқы нарық сегментінде ең жылдам өсім көрсеткен қалалар — Қонаев пен Павлодар болды. Мұнда желтоқсандағы күрт қымбаттау себебінен жаңа үйлердің бағасы жылына 22,9% артты. Қайталама нарықта Алматы қаласы көш бастап тұр (жылына 25,4% өсті), ал Қонаевта бағалар өткен жылғы деңгейде қалды. Жалдау құны жыл соңына қарай инфляция динамикасынан озып, жылына 13,1% қымбаттады. Жалпы алғанда, 2024 жылмен салыстырғанда 2025 жылы бағаның өсуі айтарлықтай жеделдеді, әсіресе алғашқы және қайталама нарықтарда жылдық өсім тиісінше 5 және 3,5 есе артқан.
Біз биылғы жылы нарық өсу аймағында қалады, бірақ динамика біршама қалыпты болады деп есептейміз. Тұрғын үйге деген сұраныстың өсуі де баяулайды. Бұған салықтық өзгерістер, ипотека шарттарының қатаңдауы және БЖЗҚ-дағы ең төменгі жеткіліктілік шегінің өзгеруі себеп болады — бұл факторлар биылғы жылы тұрғын үй нарығындағы белсенділікті шектеуі мүмкін. Бұған қоса, 1 шілдеде күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі де өз үлесін қосады. Ол құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды қатайтып, секторды қадағалауды күшейтеді. Бұл қысқа мерзімді кезеңде баспананың қымбаттауына және сұраныстың ішінара төмендеуіне әкелуі мүмкін, бірақ ұзақ мерзімді перспективада азаматтардың құқықтарын сапалы қорғауды және тұрғын үй қауіпсіздігін арттыруды қамтамасыз етеді.
Қазақстандағы тұрғын үй нарығы 2025 жылы барлық сегментте инфляция деңгейінен (жылына 12,3%) жоғары баға өсімін көрсетті, әсіресе жаңа және қайталама тұрғын үй бағасының динамикасына қарап осылай деуге болады. Жаңа үй нарығында бағалар жылына 15,7% артты. Жаңа баспананың қымбаттауы бойынша Қонаев пен Павлодар қалалары көш бастады, мұнда баға бір жылда 22,9% өсті. Олар баға өсімі бойынша Алматы (19,8%), Астана (17,4%) және Шымкент (15,6%) қалаларын басып озды. Сонымен қатар Петропавл, Семей және Қарағанды сияқты бірқатар қалада жаңа үйлердің қымбаттауы жылына 5%-дан аз болды. Биылғы жылдың қазан айынан бастап жаңа тұрғын үй бағасының өсу қарқыны инфляция динамикасынан озып келеді. Бұған дейін жазғанымыздай, бағаның жеделдеуіне негізгі драйверлердің бірі — үлестік құрылыс ережелерінің қатаңдатылуына байланысты нарықты нормативтік реттеудің жаңаруы болды: енді мәмілелер тек үлестік қатысу шарттары бойынша ғана жасалады, нысандарды жарнамалау тек кепілдік немесе рұқсат болған жағдайда ғана мүмкін болады, ал құрылыс салушылардың қызметін әкімдіктер мен инжинирингтік компаниялар бақылайды. Сондай-ақ, БЖЗҚ-дан тұрғын үй жағдайын жақсартуға берілетін төлемдер көлемі де өсуде (2025 жылдың 11 айында жылына +83%). Бұл шаралар нарыққа қысым жасап, баспана сатып алу сегментінде бағаның өсуіне ықпал етуі мүмкін.
Бұдан бөлек, баспана құнына басқа да факторлар, мысалы, 2026 жылы ҚҚС мөлшерлемесінің көтерілуіне қатысты болжамдар қосымша қысым жасап, алғашқы нарықта шаршы метрдің одан әрі қымбаттауына әкелді. Қайталама тұрғын үй нарығында да жағдай ұқсас: бағаның өсуі (+14,6%) инфляция қарқынынан (+12,3%) айтарлықтай озып тұр. Мәселен, Алматыда тұрақты өсім жалғасуда — қайталама нарықтағы баспана құны бір жылда 25,4% артты. Бұл ретте ең аз өсім Қарағандыда тіркелді (2,4%), ал Қонаевта бағалар 2024 жылғы деңгейде қалды.
Жалдау бағасының динамикасы 2025 жылдың соңына қарай инфляция қарқынынан оза алды — жалпы Қазақстан бойынша жалдау ақысы жылына 13,1% қымбаттады. Ең айтарлықтай өсім Павлодар, Петропавл және Ақтөбе қалаларында байқалды, мұнда ол тиісінше 42,9%, 40,9% және 30,4% құрады.
2025 жылдың желтоқсанында Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығы өткен жылдардағыдай динамика көрсетіп, тұрғын үйді сатып алу-сату мәмілелерінің санын айтарлықтай арттырды. Осы айда барлығы 53 мың сатып алу-сату мәмілесі тіркелді — бұл қараша айымен салыстырғанда 32,9% көп. Олардың басым бөлігі (77,5%) көппәтерлі үйлердегі пәтерлерге, қалған бөлігі жер үйлерге қатысты болды. Негізгі сауда орталықтары дәстүрлі түрде Астана (22%) және Алматы (17%), сондай-ақ Қарағанды облысы (7,2%) болып қала береді. Ең аз мәміле саны тағы да Ұлытау облысында тіркелді (0,8%).
Желтоқсанда пәтерлерді сату қарашамен салыстырғанда 31,9% өсті, бұл ретте бір және екі бөлмелі пәтерлер ең көп сұранысқа ие болды — тиісінше 15,3 және 15,1 мың мәміле жасалды. Жер үйлер бойынша мәмілелер саны да өткен аймен салыстырғанда 36,6% артты. Жылдық көрсеткіш бойынша нарық қалыпты өсім көрсетіп отыр: 2024 жылдың желтоқсанына қарағанда 6,2% көп сатып алу-сату мәмілесі жасалған. Сонымен қатар 2024 жылмен салыстырғанда бүкіл 2025 жыл ішіндегі мәмілелер санының 3,6% артқаны байқалады. Біз биылғы жылдың басында нарық қалыпты өсімге көшеді деп күтеміз. Мәмілелер саны азаяды, бұл баға өсімінің баяулауына әкелуі мүмкін. Сондай-ақ, 2026 жылғы 1 қаңтардан бастап ең төменгі жеткіліктілік шегі көтерілді, бұл БЖЗҚ-дан ақша алуды тежеп, баға өсімін бәсеңдетуі мүмкін. Айтарлықтай өзгерістер алғашқы тұрғын үй сегментіне тән болады. Салықтық өзгерістер мен ипотекалық несиелеу шарттарының қатаңдауы да нарықтағы белсенділікті ішінара тежейді.
Президент 2026 жылғы 9 қаңтарда қол қойған және осы жылдың 1 шілдесінен бастап күшіне енетін жаңа Құрылыс кодексі қосымша әсер етеді. Бұл кодекс құрылыс салушыларға қойылатын талаптарды қатайтады және салаға бақылауды күшейтеді, бұл өзіндік құнның өсуіне байланысты тұрғын үйдің қымбаттауына және кішігірім ойыншылардың нарықтан шығуына әкелуі мүмкін. Бұл қысқа мерзімді кезеңде сұранысты ішінара төмендеткенімен, ұзақ мерзімді перспективада азаматтардың құқықтарын қорғауды, сондай-ақ сапалы тұрғын үйді қамтамасыз етеді.