Қазақстанда жылжымайтын мүлік бағасы өсуде. Өткен жылы жаңа тұрғын үй құны 15,2% — ға, ал екінші тұрғын үй құны 23,1% – ға өсті. Осыған орай, жылжымайтын мүлік сатып алуды жоспарлаған адамдарда нарықтың одан әрі дамуы туралы көптеген сұрақтар туындайды.
2022 жылы пәтер бағасы төмендей ме, шаршы метрге инвестициялау тиімді болған кезде және тұрғын үй нарығы қалай өзгеретінін талдаушылар түсінді FinReview.info.
Қазақстанда тұрғын үй қоры алаңының тапшылығы сақталуда
Қазақстандық тұрғын үй қорының жалпы ауданы 373 млн шаршы метрді құрайды және мұнда қызықты ерекшелік байқалады — тұрғын үйдің жартысынан көбі қалаларда шоғырланған, бұл ретте қалалық жылжымайтын мүліктің 40% — ға жуығы үш мегаполиске тиесілі-Нұр-сұлтан, Алматы және Шымкент. Өңірлерде тұрғын үй нысандары жеткіліксіз салынуда.
Тұрғын үй қорының жетіспеушілігі сонымен қатар халықтың тұрғын үймен қамтамасыз етілу статистикасын растайды, бұл елдегі бір тұрғынға қанша шаршы метрден келеді. БҰҰ халықаралық стандартына сәйкес көрсеткіш кемінде 30 ш. м. құрауы тиіс, алайда Қазақстанда ол 22,6 ш. м. деңгейінде тұр.
Бұл мәнді БҰҰ нормасына дейін жеткізу үшін Республикада тағы 180-200 млн шаршы метр тұрғын үй салу қажет. Үкімет 2025 жылға дейін тек 103 млн шаршы метр тұрғын үй салуды жоспарлап отыр. Егер халықтың орташа жылдық өсімін 1,3% деңгейінде ескеретін болсақ және құрылыс нарығының ағымдағы даму серпінін негізге алатын болсақ, онда мұндай жағдайда да тұрғын үй тапшылығы алдағы 15-20 жылда сақталады.
Осыған байланысты мемлекетке құрылыс компанияларына көбірек тұрғын үй алаңын тұрғызуға мүмкіндік беретін және тұрғындардан жеке тұрғын үй сатып алу ниетін арттыратын ынталандыру шаралары қажет. Мұндай шара ипотека болып табылады.
Зейнетақы қаражатын мерзімінен бұрын алу — ипотекалық нарықты дамытуға серпін ретінде
2021 жыл Қазақстандық жылжымайтын мүлік нарығы үшін өсу жылы болды — мәмілелер саны да, бағалар да өсті. Бұған Зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу мүмкіндігі себеп болды. Нәтижесінде 2022 жылдың басында тұрғын үйге берілетін қарыз көлемі 3,3 трлн теңгеден асты. Бұл 2021 жылдың сәйкес мерзімімен салыстырғанда 1 трлн теңгеге артық. Ал он жылдық кезеңде соманың өсімі шамамен 2,6 трлн теңгені құрады.
Зейнетақы профицитін мерзімінен бұрын алу бастамасы жылжымайтын мүлік нарығының өзіндік триггері болды. Шынында да, соңғы 10 жыл ішінде нарықта қазақстандықтар тұрғын үй сатып алу үшін қаражат тарта алатын қосымша құралдар іс жүзінде болған жоқ. Мемлекеттік бағдарламалар жеткіліксіз болды.
Алайда бұл бастама алыпсатарлық толқын тудырды. Құрылыс салушылар мен қайталама меншік иелері тұрғын үйге сұраныстың өсуін көріп, бағаны көтере бастады.
Нарықты тұрақтандыру 2022 жылғы 1 сәуірден кейін, зейнетақы жинақтарын алу үшін жеткіліктіліктің жаңа шегі қолданыла бастаған кезде басталады. Өйткені, бұл тұрғын үйге деген үлкен сұраныс және бастапқы және қайталама нарықтардағы бағаның күрт өсуіне себеп болды.
БЖЗҚ салымшылары тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін 2,5 трлн теңге алды
Дүрбелең толқынында БЖЗҚ салымшылары тұрғын үй жағдайын жақсарту үшін 2,5 трлн теңге алды. 2022 жылғы 1 ақпандағы жағдай бойынша БЖЗҚ 781,7 мың өтінішті орындады. Алып қоюға рұқсат етілген зейнетақы жинақтарының көлемі бұрынғы көрсеткішке оралмайды деген түсінік қазақстандықтарды нарық жағдайында — өсіп келе жатқан бағалар бойынша тұрғын үй сатып алуға мәжбүр етті.
Жылжымайтын мүлікті сату бойынша 606 мыңға жуық мәмілені қазақстандықтар 2021 жылы жасаған. Бұл 2020 жылмен салыстырғанда 96,8% – ға көп. Тек желтоқсан айында 95 мыңға жуық мәміле тіркелді. Жыл ішінде Қазақстан тұрғындары 75,5 мың пәтер мен 19,5 мың үй сатып алды. Негізінен сатып алу-сату мәмілелері Нұр-Сұлтанда мен Алматыда өтті.
Неліктен жылжымайтын мүлік бағасы көтеріледі?
Жаңа ғимараттардың жетіспеушілігі сатып алушыларды қайталама нарыққа қайта бағыттауға мәжбүр етеді, онда меншік иелері бағаны жасанды түрде көтереді. Бірақ бағаның құлдырауы күтілмейді.
Біріншіден, жоғары сұраныс сақталуда. «7-20-25» бағдарламасы жыл соңына дейін аяқталады деп күтілуде. Бағдарламаны пайдаланып үлгермеген қазақстандықтар, әсіресе олардың зейнетақы шотында жеткіліктілік шегінен асатын жинақтары болса, жандана түсуі ықтимал. Алайда, өткен жылғы дүрлігудің салдарынан тұрғын үй нарығындағы ұсыныстар айтарлықтай қысқарды. Көптеген жаңа ғимараттар құрылыс кезеңінде де сатып алынады.
Екінші реттік тұрғын үй де үлкен сұранысқа ие. Оны «отбасы банкі»бағдарламасы қолдайды. Тұрғын үй құнының 50% – ын жинақтау немесе оларды бір мезгілде шотқа, оның ішінде зейнетақы артығы есебінен енгізу жеткілікті.
Екіншіден, тұрғын үй тапшылығы. Қазіргі уақытта бұл бағаға әсер ететін негізгі мәселе.
Үшіншіден, құрылыс материалдары импортының жоғары үлесі. Қазақстандық өндірушілер ішкі нарықты жаба алмайды. Сондықтан құрылыс материалдарының кейбір түрлері бойынша импорт 80% – дан асады. Мысалы, әйнек толығымен шетелден келеді. Әрине, бұл экономиканың жай-күйіне теріс әсер етеді, өйткені импорттың жоғары үлесі бизнеске, халыққа және ұлттық валютаға қысымды күшейте отырып, елдің сауда теңгеріміне әсер етеді.
Инвестиция: екі мәселе – бір шешім
Құрылыс секторы ұлттық экономиканы дамытудың басымдықтарының бірі болып табылады. Оны ынталандыру үшін 2021-2025 жылдарға арналған индустриялық-инновациялық даму мемлекеттік бағдарламасы шеңберінде қолдау шаралары қолданылады, еркін экономикалық аймақтар ашылды, қызметтерді цифрландыру бағдарламалары енгізілуде. Болжам бойынша, елдің ЖІӨ-дегі құрылыс саласының үлесі 2021 жылы шамамен 6,25% – ды құрады. 2021 жылдың 11 айының қорытындысы бойынша құрылыс жұмыстарының көлемі жалпы сомасы 4,6 трлн теңгеге орындалды, бұл бір жыл бұрынғы деңгейден 6,2% жоғары. Құрылыс жұмыстарының көлемін арттыру үшін инвестиция қажет екені анық.
Құрылыс секторының негізгі капиталына инвестициялар көлемі 2021 жылы 2020 жылмен салыстырғанда 2,2 есе өсіп, 155,4 млрд теңгеге жетті. Құрылыс секторына инвестициялардың елеулі көлемін қазақстандық ұлттық компаниялар мен олардың еншілес ұйымдары алып келеді. Мысалы, «Samruk Kazyna Construction» АҚ 2022-2024 жылдары жаңа өндірістерді құру, сондай-ақ импортты алмастыратын құрылыс материалдарын өндіру бойынша жұмыс істеп тұрған кәсіпорындарды жаңғырту бойынша 23 жобаны іске асыруды жоспарлап отыр. Жобалардың қорытынды құны шамамен 395 млрд теңгені құрайды.
Республикаға шетел капиталының келуі Мемлекет басшысының жіті назарында. Қасым-Жомарт Тоқаев 2022 жылғы қаңтарда Үкіметте сөйлеген сөзінде: «Қазақстанда тікелей шетелдік инвестицияларды тарту үшін барлық жағдай жасалған», – деп атап өтті. Өз қаражатын экономиканың нақты секторын дамытуға Еуразиялық даму банкі, Азия даму банкі, Еуропалық Қайта Құру және даму банкі, Қазақстанның Даму Банкі және т. б. инвестициялайды. Қазақстан Үкіметі жанында инвестициялар тарту мәселелері жөніндегі кеңес жұмыс істейді, ТШИ тартудың жаңа тәсілдерін әзірлеу үшін «Kazakh Invest «Ұлттық компаниясы» АҚ базасында Task Force арнайы бөлімшесі ашылды. Ағылшын құқығы негізінде өз юрисдикциясы бар АХҚО алаңы арқылы Қазақстан экономикасының түрлі секторларына 5 млрд АҚШ долл. инвестицияланды. Оның 3,6 млрд АҚШ долл. бұл тікелей шетелдік инвестициялар, 1,4 млрд АҚШ долл. портфельдік инвестициялар.
Қазақстандық құрылыс компанияларына жеке инвесторлар да жоғары қызығушылық танытуда. 2021 жылдың қараша айында BI Group холдингінің еншілес компаниясы «Мегастрой» ЖШС Astana International Exchange халықаралық биржасында 6 млрд теңгеге купондық облигацияларды шығарды. Бұл облигацияларды AIX – ке үшінші орналастыру-наурыз және шілде айларында сұраныс ұсыныстан да асып түсті.
Жылжымайтын мүлік нарығынан не күту керек?
Елімізде тұрғын үйді жеңілдікпен сатып алу бағдарламалары іске қосылып, барлық ілеспе процестер цифрландырылып, құрылыс салушылар жаңа жылжымайтын мүлік пайдалануға беріліп, БЖЗҚ салымшыларының белсенділігі біртіндеп тұрақтандырылып жатқан сияқты. Бірақ шаршы метрдің бағасы өсуде. 2022 жылғы қаңтар айының қорытындысы бойынша бастапқы тұрғын үй бір айда 2,1% — ға, ал екінші тұрғын үй-2,8% – ға қымбаттады.
Тұрғын үй құнын түзету 2022 жылғы сәуірге дейін 10% шегінде жалғасады деп болжануда. Зейнетақы жинақтарын мерзімінен бұрын алу бойынша жеткіліктіліктің жаңа шегі енгізілгеннен кейін нарық қайта жанданады. Дегенмен, айтарлықтай түзету күтілмейді. Бұл инфляцияның өсуі және адамдардың өз жинақтарын құнсызданудан құтқару ниеті.
Әдетте, нарықтық экономика жағдайында тұрғын үй құны инфляция деңгейінен жоғары өседі. Алайда, қазір және онсыз бағалар 15-20% – ға қымбаттады, яғни алдымен құнын түзету керек. Бірақ бұл екіталай, дәлірек айтсақ, тұрғын үй бағасы төмендемейді, бірақ бірінші жартыжылдықта 5% шегінде өсуді жалғастырады. Бұл динамика инфляциядан төмен және түзету бар.
Екінші жартыжылдықта бағалар 10% шегінде өседі.